Membeli properti di Turki sebagai warga negara asing: aturan dan pajak
Syarat bagi warga negara asing untuk membeli rumah, tempat usaha dan tanah di Turki, proses dan dokumen akta tanah, biaya akta tanah, pembebasan PPN Turki (KDV), pajak bumi dan bangunan, penghasilan sewa dan pemajakan atas penjualan.
Warga negara asing yang ingin membeli rumah atau tempat usaha di Turki menjalani proses yang sebagian besar sama dengan warga negara Turki. Perbedaannya terletak pada batas perolehan, dokumen yang diminta di kantor pertanahan dan perpajakan. Ringkasan di bawah ini mengikuti pokok-pokok utama secara berurutan, dari pembelian sampai penjualan.
Siapa yang dapat membeli, dan berapa banyak?
- Hak untuk memperoleh diberikan kepada warga negara dari negara-negara yang ditetapkan oleh Presiden; daftar tersebut mencakup sebagian besar negara.
- Warga negara asing perorangan dapat memperoleh properti dan hak kebendaan terbatas sampai 30 hektare di seluruh Turki.
- Total perolehan oleh warga negara asing di suatu distrik tidak boleh melebihi 10% dari luas wilayah milik pribadi di distrik tersebut; setelah batas tercapai, tidak ada lagi perolehan baru yang diizinkan di sana.
- Properti tidak dapat diperoleh atau disewa di zona larangan militer dan zona keamanan militer; zona keamanan khusus memerlukan izin gubernur.
- Jika tanah kosong yang dibeli, permohonan proyek diharapkan diajukan kepada instansi terkait dalam dua tahun.
Perolehan properti oleh perusahaan Turki yang memiliki pemegang saham asing mengikuti aturan tersendiri: perusahaan dapat memperoleh properti yang diperlukan untuk kegiatannya dengan izin gubernur.
Proses dan dokumen akta tanah
Kepemilikan baru beralih saat didaftarkan di kantor pertanahan (tapu); perjanjian janji jual beli yang ditandatangani di notaris tidak dengan sendirinya mengalihkan kepemilikan. Janji temu dibuat dengan kantor pertanahan dan pembeli serta penjual menyelesaikan transaksi bersama-sama. Dokumen utama:
- Paspor (dengan terjemahan tersumpah untuk paspor yang tidak menggunakan alfabet Latin),
- Nomor identitas pajak: Nomor pajak bagi warga negara asing
- Surat keterangan nilai terbaru yang diterbitkan oleh kotamadya,
- Polis asuransi gempa bumi wajib (DASK) untuk bangunan,
- Penerjemah tersumpah bila diperlukan; untuk surat kuasa yang dibuat di luar negeri, apostille atau legalisasi konsuler dan terjemahan bahasa Turki.
Sebelum transaksi, periksa catatan akta tanah untuk hipotek, sita atau catatan lainnya.
Pajak dan biaya saat pembelian
| Pos | Dibayar oleh | Jumlah |
|---|---|---|
| Biaya akta tanah | Pembeli | 2% dari harga jual yang dinyatakan |
| Biaya akta tanah | Penjual | 2% dari harga jual yang dinyatakan |
| PPN Turki (KDV) | Pembeli (jika penjual menerbitkan faktur) | Pada penyerahan pertama, tergantung jenis properti |
Harga yang dinyatakan di kantor pertanahan sebaiknya tidak lebih rendah daripada harga jual sebenarnya; pernyataan di bawah harga menimbulkan risiko, baik atas biaya maupun pemeriksaan pajak.
Pembebasan KDV: Untuk penyerahan pertama rumah atau tempat usaha kepada warga negara asing yang berdomisili di luar negeri, pembebasan KDV dapat berlaku dengan syarat seperti membawa pembayaran ke Turki dalam valuta asing. Jika properti dijual dalam satu tahun sejak perolehan, pembebasan ditarik kembali. Mintalah syarat-syaratnya diperiksa sebelum penjualan.
Selama Anda memiliki properti
- Pajak bumi dan bangunan (emlak vergisi): dibayar setiap tahun kepada kotamadya dalam dua angsuran, pada bulan Mei dan November: Kalkulator pajak bumi dan bangunan
- Penghasilan sewa: sewa hunian dilaporkan dalam SPT tahunan. Untuk pembebasan penghasilan sewa hunian (58.000 TL) dan syarat pelaporan: Melaporkan penghasilan sewa · Pajak penghasilan sewa. Jika Anda menyewakan tempat usaha kepada perusahaan, penyewa memotong pajaknya.
Pajak saat penjualan
Jika properti dijual sebelum lewat lima tahun sejak perolehan, keuntungannya dikenai pajak sebagai keuntungan modal (keuntungan kenaikan nilai). Jika syaratnya terpenuhi, harga perolehan diindeksasi dengan indeks harga produsen dalam negeri (Yİ-ÜFE). Untuk penjualan pada 2026, keuntungan sebesar 150.000 TL dibebaskan. Warga negara asing yang bukan penduduk dan tidak menyampaikan SPT tahunan untuk penghasilan lain melaporkan keuntungan tersebut dalam SPT tersendiri kepada kantor pajak di lokasi properti, dalam 15 hari sejak penjualan. Keuntungan atas properti yang dimiliki lebih dari lima tahun tidak dikenai pajak ini.
Jika hasil penjualan akan ditransfer ke luar negeri, transfer bank sebaiknya sesuai dengan harga jual dan dokumen akta tanah sebaiknya disimpan.
Dasar hukum: Undang-Undang Pertanahan No. 2644 pasal 35 dan 36; Undang-Undang Biaya No. 492 tarif No. 4; Undang-Undang KDV No. 3065 pasal 13/i; Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan No. 1319; Undang-Undang Pajak Penghasilan No. 193 pasal 21 dan pasal 80 dan 81 berulang; Komunike Umum Pajak Penghasilan No. 332.