Покупка недвижимости иностранцами в Турции и налоги
Условия покупки жилья, коммерческих помещений и земли иностранцами в Турции, процедура в кадастре и документы, регистрационный сбор, освобождение от НДС, налог на недвижимость, доход от аренды и налогообложение продажи.
Иностранцы, которые хотят купить в Турции жильё или коммерческое помещение, проходят в основном ту же процедуру, что и граждане Турции. Различия касаются лимитов приобретения, документов в кадастре и налогообложения. Ниже основные вопросы рассмотрены по порядку — от покупки до продажи.
Кто и сколько может купить?
- Право приобретения предоставлено гражданам стран, определённых Президентом; этот список охватывает большинство стран.
- Иностранное физическое лицо может приобрести по всей Турции до 30 гектаров недвижимости и ограниченных вещных прав.
- Общий объём приобретений иностранцами в одном районе не может превышать 10% площади района, находящейся в частной собственности; после достижения лимита новые сделки там невозможны.
- В запретных военных зонах и зонах военной безопасности недвижимость нельзя приобретать и арендовать; в зонах особой безопасности нужно разрешение губернатора.
- При покупке незастроенного участка ожидается, что в течение двух лет в компетентный орган будет подан проект.
Для турецкой компании с иностранными участниками действуют отдельные правила: она может приобретать недвижимость, необходимую для своей деятельности, с разрешения губернатора.
Процедура в кадастре и документы
Право собственности переходит только после регистрации в кадастре; нотариальный договор обещания продажи сам по себе собственность не передаёт. В кадастровом управлении записываются на приём, покупатель и продавец оформляют сделку вместе. Основные документы:
- паспорт (для паспортов не на латинице — заверенный перевод),
- налоговый номер: Налоговый номер для иностранцев
- актуальная справка о стоимости от муниципалитета,
- для зданий — полис обязательного страхования от землетрясений (DASK),
- при необходимости присяжный переводчик; для доверенности, выданной за рубежом, — апостиль или консульская легализация и перевод на турецкий.
Перед сделкой проверьте, нет ли в записи кадастра ипотеки, ареста или отметок.
Налоги и сборы при покупке
| Статья | Кто платит | Сумма |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор | Покупатель | 2% заявленной цены |
| Регистрационный сбор | Продавец | 2% заявленной цены |
| НДС | Покупатель (если продавец выставляет счёт) | При первичной продаже, в зависимости от вида объекта |
Цена, заявленная в кадастре, не должна быть ниже реальной; занижение создаёт риск и по сбору, и при налоговой проверке.
Освобождение от НДС: при первой продаже жилья или коммерческого помещения иностранцу, проживающему за рубежом, может применяться освобождение от НДС при соблюдении условий, например ввоза цены в Турцию в иностранной валюте. Если объект продан в течение года после приобретения, освобождение отменяется. Попросите проверить условия до покупки.
Во время владения
- Налог на недвижимость: ежегодно в муниципалитет, двумя платежами — в мае и ноябре: Калькулятор налога на недвижимость
- Доход от аренды: арендная плата за жильё указывается в годовой декларации. Об освобождении дохода от аренды жилья (58 000 TL) и условиях декларирования: Декларация дохода от аренды · Налог на доход от аренды. Если вы сдаёте помещение компании, налог удерживает арендатор.
Налог при продаже
Если объект продан раньше, чем через пять лет после приобретения, доход облагается как прирост стоимости. При выполнении условий стоимость приобретения индексируется по индексу цен производителей (Yİ-ÜFE). При продаже в 2026 году освобождается 150 000 TL дохода. Иностранцы-нерезиденты, которые иначе не подают годовую декларацию, сообщают о доходе отдельной декларацией в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта в течение 15 дней после продажи. Доход от объектов, которыми владели более пяти лет, этим налогом не облагается.
Если выручку от продажи планируется перевести за рубеж, банковский перевод должен соответствовать цене продажи, а документы кадастра — сохраняться.
Правовая основа: Закон о кадастре № 2644, ст. 35 и 36; Закон о сборах № 492, тариф № 4; Закон об НДС № 3065, ст. 13/i; Закон о налоге на недвижимость № 1319; Закон о подоходном налоге № 193, ст. 21 и повторные ст. 80 и 81; Общее разъяснение по подоходному налогу № 332.