Compra de inmuebles por extranjeros en Türkiye e impuestos
Requisitos para que los extranjeros compren viviendas, locales y terrenos en Türkiye, trámite en el registro de la propiedad y documentos, tasa registral, exención de IVA, impuesto sobre bienes inmuebles, rentas del alquiler y tributación de la venta.
Los extranjeros que quieren comprar una vivienda o un local en Türkiye siguen en gran medida el mismo proceso que los ciudadanos turcos. Las diferencias están en los límites de adquisición, en los documentos que pide el registro de la propiedad y en la tributación. El resumen siguiente recorre los puntos principales en orden, desde la compra hasta la venta.
¿Quién puede comprar y cuánto?
- El derecho de adquisición se reconoce a los ciudadanos de los países que determina el Presidente de la República; la lista incluye a la mayoría de los países.
- Una persona física extranjera puede adquirir hasta 30 hectáreas de inmuebles y derechos reales limitados en todo el país.
- El total de adquisiciones de extranjeros en un distrito no puede superar el 10 % de la superficie de propiedad privada del distrito; alcanzado el límite, no se admiten nuevas adquisiciones.
- No se pueden adquirir ni arrendar inmuebles en zonas militares prohibidas ni en zonas de seguridad militar; en las zonas de seguridad especial se necesita permiso del gobernador.
- Si se compra un terreno sin edificar, se espera que en dos años se presente un proyecto ante la administración competente.
La adquisición de inmuebles por una sociedad turca con socios extranjeros tiene reglas propias: la sociedad puede adquirir los inmuebles que necesita para su actividad con permiso del gobernador.
Trámite registral y documentos
La propiedad solo se transmite con la inscripción en el registro; un contrato de promesa de venta firmado ante notario no transmite la propiedad por sí solo. Se pide cita en la oficina del registro y comprador y vendedor realizan la operación juntos. Documentos principales:
- pasaporte (con traducción certificada si no está en alfabeto latino),
- número de identificación fiscal: Número fiscal para extranjeros
- certificado de valor actualizado expedido por el ayuntamiento,
- póliza del seguro obligatorio de terremotos (DASK) para edificios,
- intérprete jurado si hace falta; para un poder otorgado en el extranjero, apostilla o legalización consular y traducción al turco.
Antes de la operación, compruebe si la finca tiene hipotecas, embargos o anotaciones.
Impuestos y tasas en la compra
| Concepto | Quién paga | Importe |
|---|---|---|
| Tasa registral | Comprador | 2 % del precio declarado |
| Tasa registral | Vendedor | 2 % del precio declarado |
| IVA | Comprador (si el vendedor emite factura) | En primeras entregas, según el tipo de inmueble |
El precio declarado en el registro no debe ser inferior al precio real; declarar menos supone riesgo tanto en la tasa como en una inspección fiscal.
Exención de IVA: en la primera entrega de una vivienda o local a un extranjero residente en el extranjero puede aplicarse una exención de IVA con condiciones como traer el precio a Türkiye en divisas. Si el inmueble se vende antes de un año desde la adquisición, la exención se pierde. Haga comprobar las condiciones antes de la compra.
Mientras sea propietario
- Impuesto sobre bienes inmuebles: se paga cada año al ayuntamiento en dos plazos, en mayo y noviembre: Calculadora del impuesto sobre bienes inmuebles
- Rentas del alquiler: el alquiler de vivienda se declara en la declaración anual. Sobre la exención de rentas de alquiler de vivienda (58.000 TL) y las condiciones de declaración: Declaración de rentas del alquiler · Impuesto sobre rentas de alquiler. Si alquila el local a una sociedad, el inquilino practica retención.
Impuestos en la venta
Si el inmueble se vende antes de cumplirse cinco años desde la adquisición, la ganancia tributa como ganancia por incremento de valor. Cuando se cumplen las condiciones, el coste se actualiza con el índice de precios industriales (Yİ-ÜFE). En las ventas de 2026, 150.000 TL de la ganancia está exento. Los extranjeros no residentes que no presentan otra declaración anual comunican la ganancia mediante una declaración específica en la oficina tributaria del lugar del inmueble, en los 15 días siguientes a la venta. Las ganancias de inmuebles mantenidos más de cinco años no están sujetas a este impuesto.
Si el importe de la venta va a transferirse al extranjero, conviene que la transferencia bancaria coincida con el precio de venta y conservar los documentos registrales.
Base legal: Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644, arts. 35 y 36; Ley de Tasas n.º 492, tarifa n.º 4; Ley del IVA n.º 3065, art. 13/i; Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles n.º 1319; Ley del Impuesto sobre la Renta n.º 193, art. 21 y arts. 80 y 81 bis; Comunicado General del Impuesto sobre la Renta n.º 332.