خرید ملک توسط خارجیان در ترکیه و مالیات‌های آن
شرایط تملک مسکن، محل کار و زمین توسط خارجیان در ترکیه، فرایند و مدارک تاپو، عوارض تاپو، معافیت مالیات بر ارزش افزوده، مالیات املاک، و مالیات‌گیری از درآمد اجاره و سود فروش.
خارجیانی که می‌خواهند در ترکیه خانه یا محل کار بخرند، تا حد زیادی همان مسیر شهروندان ترک را طی می‌کنند. تفاوت‌ها در سقف تملک، مدارک لازم در تاپو و مالیات‌گیری دیده می‌شود. خلاصه زیر مهم‌ترین موضوعات را به ترتیب از خرید تا فروش مرور می‌کند.
چه کسانی و به چه اندازه می‌توانند تملک کنند؟
- حق تملک به اتباع کشورهایی داده می‌شود که رئیس‌جمهور تعیین می‌کند؛ این فهرست بیشتر کشورها را در بر می‌گیرد.
- یک شخص حقیقی خارجی در سراسر ترکیه می‌تواند حداکثر 30 هکتار ملک و حق عینی محدود به دست آورد.
- مجموع تملک خارجیان در یک بخش نمی‌تواند از 10% مساحت ملکی خصوصی آن بخش بیشتر شود؛ در بخشی که سقف پر شده تملک تازه ممکن نیست.
- در مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی نظامی تملک و اجاره ممکن نیست؛ در مناطق امنیتی ویژه مجوز استانداری لازم است.
- اگر زمین بدون ساختمان خریداری شود، انتظار می‌رود ظرف دو سال طرح آن به اداره مربوط ارائه شود.
تملک ملک توسط شرکت ترکیه‌ای دارای شریک خارجی تابع قواعد دیگری است: شرکت می‌تواند ملک‌های لازم برای موضوع فعالیت خود را با مجوز استانداری به دست آورد.
فرایند تاپو و مدارک
مالکیت فقط با ثبت در تاپو منتقل می‌شود؛ قرارداد وعده فروش نزد دفتر اسناد رسمی به‌تنهایی مالکیت را منتقل نمی‌کند. از اداره تاپو نوبت گرفته می‌شود و خریدار و فروشنده با هم معامله را انجام می‌دهند. مدارک اصلی:
- گذرنامه (برای گذرنامه‌هایی که به خط لاتین نیستند، ترجمه تأییدشده)،
- شماره مالیاتی: شماره مالیاتی برای خارجیان
- گواهی ارزش به‌روز از شهرداری،
- بیمه‌نامه اجباری زلزله (DASK) برای ساختمان‌ها،
- در صورت نیاز مترجم رسمی؛ برای وکالت‌نامه صادرشده در خارج، آپوستیل یا تأیید کنسولی و ترجمه ترکی.
پیش از معامله بررسی کنید که روی سند تاپو رهن، توقیف یا قیدی نباشد.
مالیات‌ها و عوارض هنگام خرید
| قلم | پرداخت‌کننده | مبلغ |
|---|---|---|
| عوارض تاپو | خریدار | 2% بهای فروش اظهارشده |
| عوارض تاپو | فروشنده | 2% بهای فروش اظهارشده |
| مالیات بر ارزش افزوده | خریدار (اگر فروشنده فاکتور صادر کند) | در نخستین تحویل، بسته به نوع ملک |
بهای اظهارشده در تاپو نباید کمتر از بهای واقعی فروش باشد؛ اظهار کمتر هم برای عوارض و هم برای مالیات خطر رسیدگی دارد.
معافیت مالیات بر ارزش افزوده: در نخستین تحویل مسکن یا محل کار به خارجیان مقیم خارج از ترکیه، با شرایطی مانند آوردن بها به ارز از خارج، معافیت مالیات بر ارزش افزوده ممکن است اعمال شود. اگر ملک پیش از گذشت یک سال از تملک فروخته شود، معافیت پس گرفته می‌شود. پیش از فروش بررسی کنید که شرایط برقرار است.
در دوره مالکیت
- مالیات املاک: هر سال در دو قسط در ماه‌های مه و نوامبر به شهرداری پرداخت می‌شود: ابزار محاسبه مالیات املاک
- درآمد اجاره: اجاره مسکن با اظهارنامه سالانه اظهار می‌شود. برای معافیت درآمد اجاره مسکن (58,000 TL) و شرایط اظهار: اظهار درآمد اجاره · ابزار محاسبه مالیات درآمد اجاره. اگر محل کار را به یک شرکت اجاره دهید، مستأجر کسر در منبع انجام می‌دهد.
مالیات هنگام فروش
اگر ملک خریداری‌شده پیش از پایان پنج سال از تملک فروخته شود، سود حاصل به‌عنوان عایدی افزایش ارزش مشمول مالیات است. بهای تمام‌شده در صورت وجود شرایط با شاخص قیمت تولیدکننده داخلی (Yİ-ÜFE) تعدیل می‌شود. در فروش‌های 2026 مبلغ 150,000 TL از عایدی معاف است. خارجیان دارای مسئولیت محدود که ملزم به تسلیم اظهارنامه سالانه نیستند، عایدی را ظرف 15 روز از فروش با اظهارنامه موردی به اداره مالیات محل ملک اعلام می‌کنند. در فروش ملکی که پنج سال از تملک آن گذشته است، این عایدی مشمول مالیات نیست.
اگر بهای فروش به خارج منتقل خواهد شد، توصیه می‌شود انتقال بانکی با بهای فروش هم‌خوان باشد و مدارک تاپو نگهداری شود.
مبنای قانونی: قانون تاپو شماره 2644 مواد 35 و 36؛ قانون عوارض شماره 492 تعرفه شماره 4؛ قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره 3065 ماده 13/i؛ قانون مالیات املاک شماره 1319؛ قانون مالیات بر درآمد شماره 193 ماده 21 و مواد مکرر 80 و 81؛ بخشنامه عمومی مالیات بر درآمد شماره 332.