شراء الأجانب للعقارات في تركيا وضرائبها

يمر الأجانب الراغبون في شراء منزل أو محل عمل في تركيا بإجراءات قريبة جداً مما يمر به المواطنون الأتراك. وتظهر الفروق في حدود التملّك، والمستندات المطلوبة في الطابو، والمعاملة الضريبية. يتناول الملخص أدناه أهم المسائل بالترتيب من الشراء حتى البيع.

من يحق له التملّك، وبأي قدر؟

• يُمنح حق التملّك لمواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية؛ وتشمل هذه القائمة معظم الدول.
• يجوز للشخص الطبيعي الأجنبي تملّك عقارات وحقوق عينية محدودة حتى 30 هكتاراً كحد أقصى في عموم تركيا.
• لا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتملّكه الأجانب في قضاء ما 10% من المساحة الخاضعة للملكية الخاصة فيه؛ وفي القضاء الذي بلغ الحد لا يُسمح بتملّك جديد.
• لا يجوز التملّك أو الاستئجار في المناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن العسكري؛ وفي مناطق الأمن الخاصة يلزم إذن من الولاية.
• إذا اشتُريت أرض لا بناء عليها، يُنتظر تقديم مشروع إلى الإدارة المختصة خلال سنتين.

يخضع تملّك شركة تركية ذات شريك أجنبي للعقارات لقواعد مختلفة: يجوز للشركة تملّك العقارات اللازمة لنشاطها بإذن من الولاية.

إجراءات الطابو والمستندات

لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل في الطابو؛ وعقد الوعد بالبيع المُبرم لدى الكاتب العدل لا ينقل الملكية وحده. يُحجز موعد في مديرية الطابو، ويُجري المشتري والبائع المعاملة معاً. أهم المستندات:

• جواز السفر (مع ترجمة معتمدة للجوازات المكتوبة بغير الحروف اللاتينية)،
• الرقم الضريبي: الأرقام الضريبية للأجانب
• شهادة القيمة الحديثة الصادرة من البلدية،
• وثيقة تأمين الزلازل الإلزامي (DASK) للمباني،
• مترجم محلَّف عند الحاجة؛ وللوكالة الصادرة في الخارج تصديق أبوستيل أو تصديق قنصلي مع ترجمة تركية.

قبل المعاملة تحقق من عدم وجود رهن أو حجز أو قيد على سجل الطابو.

الضرائب والرسوم عند الشراء

يجب ألا يقل الثمن المصرَّح به في الطابو عن ثمن البيع الحقيقي؛ فالتصريح بأقل منه يعرّض لخطر التدقيق في الرسم والضريبة معاً.

إعفاء ضريبة القيمة المضافة: في التسليم الأول لمسكن أو محل عمل إلى أجانب مقيمين خارج تركيا، يمكن تطبيق إعفاء من ضريبة القيمة المضافة بشروط منها جلب الثمن بالعملة الأجنبية من الخارج. ويُسترد الإعفاء إذا بيع العقار قبل مرور سنة على تملّكه. اطلب التحقق من استيفاء الشروط قبل البيع.

أثناء فترة التملّك

• ضريبة العقارات: تُدفع سنوياً للبلدية على قسطين في مايو ونوفمبر: حاسبة ضريبة العقارات
• دخل الإيجار: يُصرَّح عن إيجار المسكن بالإقرار السنوي. لإعفاء دخل إيجار المساكن (58,000 TL) وشروط التصريح: التصريح عن دخل الإيجار · ضريبة دخل الإيجار. وإذا أجّرت محل عمل لشركة، فإن المستأجر يُجري الاستقطاع.

الضريبة عند البيع

إذا بيع العقار المشترى قبل مرور خمس سنوات على تملّكه، فإن المكسب يخضع للضريبة بوصفه مكسب زيادة القيمة. وتُعدَّل تكلفة الشراء بمؤشر أسعار المنتجين المحلي (Yİ-ÜFE) إذا توافرت الشروط. وفي مبيعات 2026 يُعفى من المكسب مبلغ 150,000 TL. أما الأجانب ذوو المسؤولية المحدودة غير الملزمين بتقديم إقرار سنوي، فيصرّحون عن المكسب خلال 15 يوماً من البيع بـإقرار منفرد لدى مكتب الضرائب في مكان العقار. ولا يخضع هذا المكسب للضريبة عند بيع عقار مضى على تملّكه خمس سنوات.

إذا كان ثمن البيع سيُحوَّل إلى الخارج، فيُنصح بأن يتوافق التحويل المصرفي مع ثمن البيع وبالاحتفاظ بمستندات الطابو.

الأساس القانوني: قانون الطابو رقم 2644 المادتان 35 و36؛ قانون الرسوم رقم 492 الجدول رقم 4؛ قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065 المادة 13/i؛ قانون ضريبة العقارات رقم 1319؛ قانون ضريبة الدخل رقم 193 المادة 21 والمادتان المكررتان 80 و81؛ البلاغ العام لضريبة الدخل رقم 332.