Achat immobilier par des étrangers en Türkiye et fiscalité
Conditions d’acquisition de logements, locaux et terrains par des étrangers en Türkiye, démarches au cadastre et documents, droit d’enregistrement, exonération de TVA, taxe foncière, revenus locatifs et imposition de la vente.
Les étrangers qui souhaitent acheter un logement ou un local en Türkiye suivent pour l’essentiel la même procédure que les citoyens turcs. Les différences portent sur les plafonds d’acquisition, les documents demandés au cadastre et la fiscalité. Le résumé ci-dessous reprend les points principaux dans l’ordre, de l’achat à la vente.
Qui peut acheter, et combien ?
- Le droit d’acquérir est reconnu aux ressortissants des pays désignés par le président de la République ; la liste couvre la plupart des pays.
- Une personne physique étrangère peut acquérir jusqu’à 30 hectares de biens immobiliers et de droits réels limités dans tout le pays.
- Le total des acquisitions d’étrangers dans un district ne peut dépasser 10 % de la surface en propriété privée du district ; une fois le plafond atteint, aucune nouvelle acquisition n’y est possible.
- Les biens situés en zone militaire interdite et en zone de sécurité militaire ne peuvent être ni acquis ni loués ; en zone de sécurité spéciale, l’autorisation du gouverneur est requise.
- En cas d’achat d’un terrain nu, une demande de projet doit en principe être déposée auprès de l’administration compétente dans les deux ans.
L’acquisition par une société turque à associés étrangers obéit à des règles propres : la société peut acquérir les biens nécessaires à son activité avec l’autorisation du gouverneur.
Démarches au cadastre et documents
La propriété ne se transfère qu’à l’inscription au registre foncier ; une promesse de vente signée chez un notaire ne transfère pas la propriété à elle seule. On prend rendez-vous au bureau du cadastre et l’acheteur et le vendeur réalisent l’opération ensemble. Principaux documents :
- passeport (avec traduction certifiée s’il n’est pas en alphabet latin),
- numéro d’identification fiscale : Numéro fiscal pour les étrangers
- attestation de valeur récente délivrée par la municipalité,
- police d’assurance obligatoire contre les tremblements de terre (DASK) pour les bâtiments,
- interprète assermenté si nécessaire ; pour une procuration établie à l’étranger, apostille ou légalisation consulaire et traduction en turc.
Avant l’opération, vérifiez si le titre de propriété comporte des hypothèques, saisies ou annotations.
Impôts et droits à l’achat
| Poste | Qui paie | Montant |
|---|---|---|
| Droit d’enregistrement | Acheteur | 2 % du prix déclaré |
| Droit d’enregistrement | Vendeur | 2 % du prix déclaré |
| TVA | Acheteur (si le vendeur émet une facture) | Pour les premières livraisons, selon le type de bien |
Le prix déclaré au cadastre ne doit pas être inférieur au prix réel ; une sous-déclaration expose à un risque sur le droit d’enregistrement comme en cas de contrôle fiscal.
Exonération de TVA : lors de la première livraison d’un logement ou d’un local à un étranger résidant à l’étranger, une exonération de TVA peut s’appliquer sous conditions, notamment l’apport du prix en devises depuis l’étranger. Si le bien est revendu dans l’année suivant l’acquisition, l’exonération est remise en cause. Faites vérifier les conditions avant l’achat.
Pendant la détention
- Taxe foncière : payée chaque année à la municipalité en deux échéances, en mai et en novembre : Calculateur de taxe foncière
- Revenus locatifs : les loyers d’habitation sont déclarés dans la déclaration annuelle. Pour l’exonération des revenus locatifs d’habitation (58 000 TL) et les conditions de déclaration : Déclaration des revenus locatifs · Impôt sur les revenus locatifs. Si vous louez le local à une société, le locataire pratique une retenue.
Impôt lors de la vente
Si le bien est vendu avant l’expiration de cinq ans depuis l’acquisition, le gain est imposé comme plus-value. Lorsque les conditions sont remplies, le coût d’acquisition est indexé sur l’indice des prix à la production (Yİ-ÜFE). Pour les ventes de 2026, 150 000 TL du gain sont exonérés. Les étrangers non-résidents qui ne déposent pas par ailleurs de déclaration annuelle déclarent le gain au moyen d’une déclaration spécifique auprès du centre des impôts du lieu du bien, dans les 15 jours suivant la vente. Les gains sur les biens détenus plus de cinq ans ne sont pas soumis à cet impôt.
Si le produit de la vente doit être transféré à l’étranger, il est conseillé que le virement corresponde au prix de vente et de conserver les documents du cadastre.
Base légale : loi n° 2644 sur le registre foncier, art. 35 et 36 ; loi n° 492 sur les droits, tarif n° 4 ; loi n° 3065 sur la TVA, art. 13/i ; loi n° 1319 sur la taxe foncière ; loi n° 193 sur l’impôt sur le revenu, art. 21 et art. 80 et 81 bis ; communiqué général n° 332 sur l’impôt sur le revenu.