Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei und Steuern
Voraussetzungen für den Erwerb von Wohnungen, Gewerbeflächen und Grundstücken durch Ausländer, Ablauf beim Grundbuchamt und Unterlagen, Grundbuchgebühr, Umsatzsteuerbefreiung, Grundsteuer, Mieteinkünfte und Besteuerung beim Verkauf.
Ausländer, die in der Türkei eine Wohnung oder Gewerbefläche kaufen möchten, durchlaufen weitgehend dasselbe Verfahren wie türkische Staatsangehörige. Unterschiede bestehen bei den Erwerbsgrenzen, den Unterlagen beim Grundbuchamt und der Besteuerung. Die folgende Übersicht behandelt die wichtigsten Punkte in der Reihenfolge vom Kauf bis zum Verkauf.
Wer darf wie viel erwerben?
- Das Erwerbsrecht steht Staatsangehörigen der vom Staatspräsidenten bestimmten Länder zu; die Liste umfasst die meisten Länder.
- Eine ausländische natürliche Person darf in der gesamten Türkei bis zu 30 Hektar Grundbesitz und beschränkte dingliche Rechte erwerben.
- Der gesamte Erwerb durch Ausländer in einem Landkreis darf 10 % der dortigen Privateigentumsfläche nicht übersteigen; ist die Grenze erreicht, ist dort kein weiterer Erwerb möglich.
- In militärischen Sperrgebieten und militärischen Sicherheitszonen sind Erwerb und Miete ausgeschlossen; in besonderen Sicherheitszonen ist die Genehmigung des Gouverneurs nötig.
- Wird ein unbebautes Grundstück gekauft, wird erwartet, dass innerhalb von zwei Jahren ein Projekt bei der zuständigen Behörde beantragt wird.
Für den Erwerb durch eine türkische Gesellschaft mit ausländischen Gesellschaftern gelten eigene Regeln: Sie darf die für ihre Tätigkeit benötigten Immobilien mit Genehmigung des Gouverneurs erwerben.
Ablauf beim Grundbuchamt und Unterlagen
Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über; ein notarieller Kaufversprechensvertrag allein überträgt kein Eigentum. Beim Grundbuchamt wird ein Termin vereinbart, Käufer und Verkäufer wickeln das Geschäft gemeinsam ab. Die wichtigsten Unterlagen:
- Reisepass (bei Pässen in nicht lateinischer Schrift mit beglaubigter Übersetzung),
- Steuernummer: Steuernummer für Ausländer
- aktuelle Wertbescheinigung der Gemeinde,
- für Gebäude die Police der Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK),
- bei Bedarf ein vereidigter Dolmetscher; für im Ausland ausgestellte Vollmachten Apostille oder konsularische Beglaubigung und türkische Übersetzung.
Prüfen Sie vor dem Geschäft, ob im Grundbuch Hypotheken, Pfändungen oder Vermerke eingetragen sind.
Steuern und Gebühren beim Kauf
| Posten | Wer zahlt | Betrag |
|---|---|---|
| Grundbuchgebühr | Käufer | 2 % des erklärten Kaufpreises |
| Grundbuchgebühr | Verkäufer | 2 % des erklärten Kaufpreises |
| Umsatzsteuer | Käufer (wenn der Verkäufer eine Rechnung ausstellt) | Bei Erstlieferungen, je nach Art der Immobilie |
Der beim Grundbuchamt erklärte Preis sollte nicht unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegen; eine zu niedrige Angabe birgt Risiken bei der Gebühr und bei einer Steuerprüfung.
Umsatzsteuerbefreiung: Bei der ersten Lieferung einer Wohnung oder Gewerbefläche an einen im Ausland ansässigen Ausländer kann unter Bedingungen wie der Einbringung des Kaufpreises in Devisen aus dem Ausland eine Umsatzsteuerbefreiung gelten. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erwerb verkauft, entfällt die Befreiung nachträglich. Lassen Sie die Voraussetzungen vor dem Kauf prüfen.
Während der Eigentumszeit
- Grundsteuer: jährlich an die Gemeinde in zwei Raten im Mai und im November: Grundsteuerrechner
- Mieteinkünfte: Wohnungsmieten werden in der Jahreserklärung angegeben. Zum Freibetrag für Wohnungsmieteinkünfte (58.000 TL) und zu den Erklärungspflichten: Erklärung von Mieteinkünften · Steuer auf Mieteinkünfte. Vermieten Sie an eine Gesellschaft, behält der Mieter Steuer ein.
Steuer beim Verkauf
Wird die Immobilie vor Ablauf von fünf Jahren seit dem Erwerb verkauft, wird der Gewinn als Veräußerungsgewinn (Wertzuwachsgewinn) besteuert. Unter bestimmten Voraussetzungen werden die Anschaffungskosten mit dem Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) indexiert. Bei Verkäufen im Jahr 2026 sind 150.000 TL des Gewinns steuerfrei. Nicht ansässige Ausländer, die sonst keine Jahreserklärung abgeben, melden den Gewinn innerhalb von 15 Tagen nach dem Verkauf mit einer gesonderten Erklärung beim Finanzamt am Ort der Immobilie. Gewinne aus Immobilien, die länger als fünf Jahre gehalten wurden, unterliegen dieser Steuer nicht.
Soll der Verkaufserlös ins Ausland überwiesen werden, sollte die Banküberweisung dem Kaufpreis entsprechen und die Grundbuchunterlagen sollten aufbewahrt werden.
Rechtsgrundlage: Grundbuchgesetz Nr. 2644 Art. 35 und 36; Gebührengesetz Nr. 492 Tarif Nr. 4; Umsatzsteuergesetz Nr. 3065 Art. 13/i; Grundsteuergesetz Nr. 1319; Einkommensteuergesetz Nr. 193 Art. 21 sowie wiederholte Art. 80 und 81; Allgemeine Einkommensteuer-Mitteilung Nr. 332.