Yabancıların Türkiye'de taşınmaz alımı ve vergileri
Yabancıların Türkiye'de konut, işyeri ve arsa edinme şartları, tapu süreci ve belgeler, tapu harcı, KDV istisnası, emlak vergisi, kira geliri ve satış kazancının vergilendirilmesi.
Türkiye'de ev veya işyeri almak isteyen yabancılar, Türk vatandaşlarıyla büyük ölçüde aynı süreçten geçer. Farklar, edinim sınırlarında, tapuda istenen belgelerde ve vergilendirmede ortaya çıkar. Aşağıdaki özet, alımdan satışa kadar karşılaşılacak başlıca konuları sırasıyla ele alır.
Kimler, ne kadar edinebilir?
- Edinim hakkı, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşlarına tanınır; bu liste çoğu ülkeyi kapsar.
- Bir yabancı gerçek kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
- Bir ilçede yabancıların toplam edinimi, o ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'unu aşamaz; sınır dolan ilçede yeni edinim yapılamaz.
- Askerî yasak bölgelerde ve askerî güvenlik bölgelerinde edinim ve kiralama yapılamaz; özel güvenlik bölgelerinde valilik izni gerekir.
- Üzerinde yapı bulunmayan arsa alınmışsa, iki yıl içinde proje için ilgili idareye başvurulması beklenir.
Yabancı ortaklı bir Türk şirketinin taşınmaz edinmesi ayrı kurallara bağlıdır: şirket, faaliyet konusu için gereken taşınmazları valilik izniyle edinebilir.
Tapu süreci ve belgeler
Mülkiyet yalnızca tapuda tescil ile geçer; noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi tek başına mülkiyeti geçirmez. Tapu müdürlüğünden randevu alınır ve alıcı ile satıcı birlikte işlem yapar. Başlıca belgeler:
- Pasaport (Latin alfabesi dışındaki pasaportlar için onaylı tercüme),
- Vergi kimlik numarası: Yabancılar için vergi numarası
- Belediyeden alınan güncel değer belgesi,
- Yapılar için zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi,
- Gerekiyorsa yeminli tercüman; yurt dışında düzenlenmiş vekâletname için apostil veya konsolosluk onayı ve Türkçe tercüme.
İşlemden önce tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını kontrol edin.
Alımda ödenen vergi ve harçlar
| Kalem | Kim öder | Tutar |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Alıcı | Beyan edilen satış bedelinin %2'si |
| Tapu harcı | Satıcı | Beyan edilen satış bedelinin %2'si |
| KDV | Alıcı (satıcı fatura keserse) | İlk teslimlerde, taşınmazın türüne göre |
Tapuda beyan edilen bedel gerçek satış bedelinden düşük olmamalıdır; düşük beyan hem harç hem vergi incelemesi riskidir.
KDV istisnası: Yurt dışında yerleşik yabancılara yapılan ilk konut veya işyeri teslimlerinde, bedelin döviz olarak yurt dışından getirilmesi gibi şartlarla KDV istisnası uygulanabilir. Taşınmazın edinimden itibaren bir yıl dolmadan satılması hâlinde istisna geri alınır. Şartların sağlanıp sağlanmadığını satıştan önce kontrol ettirin.
Sahiplik süresince
- Emlak vergisi: Her yıl belediyeye, mayıs ve kasım aylarında iki taksitte ödenir: Emlak vergisi hesaplama
- Kira geliri: Konut kirası yıllık beyannameyle beyan edilir. Konut kira geliri istisnası (58.000 TL) ve beyan şartları için: Kira geliri beyanı · Kira geliri vergisi. İşyerini bir şirkete kiraya verirseniz kiracı stopaj yapar.
Satışta vergi
Satın alınan taşınmaz, edinimden itibaren beş yıl dolmadan satılırsa elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilir. Maliyet bedeli, şartları varsa Yİ-ÜFE ile endekslenir. 2026 satışlarında kazancın 150.000 TL kısmı vergiden istisnadır. Yıllık beyanname vermesi gerekmeyen dar mükellef yabancılar, kazancı satıştan itibaren 15 gün içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesine münferit beyanname ile bildirir. Beş yılı dolduran taşınmazların satışında bu kazanç vergiye tabi değildir.
Satış bedeli yurt dışına götürülecekse banka transferinin satış bedeliyle uyumlu olması ve tapu belgelerinin saklanması önerilir.
Yasal dayanak: Tapu Kanunu (2644) md. 35 ve 36; Harçlar Kanunu (492) 4 sayılı tarife; KDV Kanunu (3065) md. 13/i; Emlak Vergisi Kanunu (1319); Gelir Vergisi Kanunu (193) md. 21, mükerrer 80 ve 81; 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği.