外国人によるトルコの不動産購入と税金

トルコで住宅や事業用物件を買いたい外国人は、トルコ国民とほぼ同じ手続きを踏みます。違いが出るのは、取得の上限、登記所で求められる書類、そして課税です。以下では、購入から売却までの主なポイントを順に整理します。

誰が、どれだけ取得できるか

• 取得の権利は大統領が定める国の国民に認められます。このリストは大半の国をカバーしています。
• 外国人個人は、トルコ全土で最大 30 ヘクタールまで不動産および制限物権を取得できます。
• 一つの郡で外国人が取得できる合計は、その郡の私有地面積の 10% を超えられません。上限に達した郡では新たな取得はできません。
• 軍事禁止区域と軍事保安区域では取得も賃借もできません。特別保安区域では県知事の許可が必要です。
• 建物のない土地を購入した場合は、2 年以内に所管官庁へ計画を提出することが求められます。

外国人出資者のいるトルコ企業による不動産取得には別のルールがあり、会社は事業目的に必要な不動産を県知事の許可を得て取得できます。

登記手続きと書類

所有権は登記所での登記によってのみ移転します。公証人のもとで結ぶ売買予約契約だけでは所有権は移りません。登記所で予約を取り、買主と売主が一緒に手続きをします。主な書類：

• パスポート（ラテン文字以外のパスポートは認証翻訳付き）
• 納税者番号： 外国人の納税者番号
• 市役所が発行する最新の評価額証明書
• 建物に必須の地震保険（DASK）証券
• 必要に応じて宣誓翻訳者。国外で作成した委任状にはアポスティーユまたは領事認証とトルコ語訳

手続きの前に、登記簿に抵当権、差押え、注記がないか確認してください。

購入時の税金と手数料

登記所で申告する価格は実際の売買価格を下回ってはいけません。過少申告は手数料と税金の両面で調査のリスクになります。

付加価値税の免除： 国外に居住する外国人への住宅または事業用物件の初回引渡しでは、代金を外貨で国外から持ち込むなどの条件の下で付加価値税が免除されることがあります。取得から 1 年以内に売却すると免除は取り消されます。条件を満たしているか、売買の前に確認してもらってください。

所有期間中

• 固定資産税： 毎年、5 月と 11 月の 2 回に分けて市役所に納めます：固定資産税計算ツール
• 賃貸収入： 住宅の家賃は年次申告書で申告します。住宅賃貸収入の非課税枠（58,000 TL）と申告の条件については：賃貸収入の申告 · 賃貸所得税計算ツール。事業用物件を会社に貸す場合は、借主が源泉徴収を行います。

売却時の税金

購入した不動産を取得から 5 年以内に売却すると、その利益は譲渡益として課税されます。取得費は条件を満たせば国内生産者物価指数（Yİ-ÜFE）で調整されます。2026 年の売却では、利益のうち 150,000 TL が非課税です。年次申告書を提出する必要のない制限納税義務者の外国人は、売却から 15 日以内に物件所在地の税務署へ個別申告書で利益を申告します。取得から 5 年を経過した不動産の売却では、この利益は課税されません。

売却代金を国外に送金する場合は、銀行送金額を売買価格と一致させ、登記書類を保管しておくことをお勧めします。

法的根拠： 登記法第 2644 号 35 条および 36 条、手数料法第 492 号 別表 4、付加価値税法第 3065 号 13/i 条、固定資産税法第 1319 号、所得税法第 193 号 21 条、追加 80 条および 81 条、所得税一般告示第 332 号。