Купівля нерухомості в Туреччині іноземцем: правила та податки
Умови купівлі іноземцями житла, комерційних приміщень і земельних ділянок у Туреччині, процедура реєстрації права власності та документи, збір за реєстрацію, звільнення від ПДВ, податок на нерухомість, дохід від оренди та оподаткування продажу.
Іноземці, які хочуть купити житло або комерційне приміщення в Туреччині, проходять здебільшого ту саму процедуру, що й громадяни Туреччини. Відмінності стосуються меж набуття, документів, які вимагають у земельному реєстрі, та оподаткування. Наведений нижче огляд послідовно розглядає основні моменти — від купівлі до продажу.
Хто може купувати і скільки?
- Право на набуття надається громадянам країн, визначених Президентом; перелік охоплює більшість країн.
- Іноземна фізична особа може набути до 30 гектарів нерухомості та обмежених речових прав на території Туреччини.
- Загальний обсяг набуття іноземцями в окрузі не може перевищувати 10% площі округу, що перебуває у приватній власності; після досягнення межі нове набуття там не допускається.
- Нерухомість не можна набувати або орендувати у військових заборонених зонах і військових зонах безпеки; у спеціальних зонах безпеки потрібен дозвіл губернатора.
- У разі купівлі незабудованої ділянки очікується, що протягом двох років до відповідного органу буде подано заявку на проєкт.
Набуття нерухомості турецькою компанією з іноземними учасниками регулюється окремими правилами: компанія може набути потрібну для своєї діяльності нерухомість з дозволу губернатора.
Реєстрація права власності та документи
Право власності переходить лише після реєстрації в земельному реєстрі; попередній договір купівлі-продажу, підписаний у нотаріуса, сам по собі право власності не передає. У земельному реєстрі записуються на прийом, і покупець і продавець здійснюють операцію разом. Основні документи:
- паспорт (із засвідченим перекладом для паспортів не латиницею),
- податковий ідентифікаційний номер: Податкові номери для іноземців
- актуальна довідка про вартість, видана муніципалітетом,
- поліс обов’язкового страхування від землетрусів (DASK) для будівель,
- за потреби присяжний перекладач; для довіреності, виданої за кордоном, — апостиль або консульська легалізація та переклад турецькою.
Перед операцією перевірте запис про право власності на наявність іпотеки, арештів або обтяжень.
Податки та збори під час купівлі
| Стаття | Хто сплачує | Сума |
|---|---|---|
| Збір за реєстрацію права власності | Покупець | 2% від задекларованої ціни продажу |
| Збір за реєстрацію права власності | Продавець | 2% від задекларованої ціни продажу |
| ПДВ (KDV) | Покупець (якщо продавець виставляє рахунок) | За першого постачання, залежно від виду нерухомості |
Ціна, задекларована в земельному реєстрі, не повинна бути нижчою за реальну ціну продажу; заниження створює ризик як щодо збору, так і під час податкової перевірки.
Звільнення від ПДВ: у разі першого постачання житла або комерційного приміщення іноземцю, який є резидентом за кордоном, може застосовуватися звільнення від ПДВ за таких умов, як ввезення коштів в іноземній валюті до Туреччини. Якщо нерухомість продано протягом одного року після набуття, звільнення скасовується. Перевірте умови до продажу.
Під час володіння нерухомістю
- Податок на нерухомість: сплачується щороку муніципалітету двома частинами — у травні та листопаді: Калькулятор податку на нерухомість
- Дохід від оренди: орендна плата за житло декларується в річній декларації. Про звільнення доходу від оренди житла (58 000 TL) та умови декларування: Декларування доходу від оренди · Податок на дохід від оренди. Якщо ви здаєте приміщення компанії, орендар утримує податок.
Податок під час продажу
Якщо нерухомість продано до спливу п’яти років з моменту набуття, дохід оподатковується як приріст вартості (değer artış kazancı). За виконання умов вартість придбання індексується на внутрішній індекс цін виробників (Yİ-ÜFE). Для продажів у 2026 році 150 000 TL доходу звільнено від оподаткування. Іноземці-нерезиденти, які в іншому разі не подають річну декларацію, декларують дохід в окремій декларації до податкової інспекції за місцезнаходженням нерухомості протягом 15 днів після продажу. Дохід від нерухомості, якою володіли понад п’ять років, цим податком не оподатковується.
Якщо виручку від продажу планується переказати за кордон, банківський переказ має відповідати ціні продажу, а документи про право власності слід зберігати.
Правова підстава: Закон про земельний реєстр № 2644, ст. 35 і 36; Закон про збори № 492, тариф № 4; Закон про ПДВ № 3065, ст. 13/i; Закон про податок на нерухомість № 1319; Закон про податок на доходи № 193, ст. 21 і повторні ст. 80 та 81; Загальне комюніке щодо податку на доходи № 332.