외국인의 튀르키예 부동산 취득: 규칙과 세금

튀르키예에서 주택이나 사업용 부동산을 사려는 외국인은 튀르키예 국민과 대체로 같은 절차를 거칩니다. 차이는 취득 한도, 토지등기소에서 요구하는 서류, 과세에 있습니다. 아래 요약은 취득부터 매각까지 주요 사항을 순서대로 정리한 것입니다.

누가, 얼마나 살 수 있습니까?

• 취득 권리는 대통령이 지정한 국가의 국민에게 인정되며, 이 목록에는 대부분의 국가가 포함됩니다.
• 외국인 개인은 튀르키예 전역에서 최대 30헥타르의 부동산과 제한물권을 취득할 수 있습니다.
• 한 구(ilçe)에서 외국인이 취득한 총면적은 그 구의 사유지 면적 중 10% 상한을 넘을 수 없으며, 상한에 도달하면 그 구에서는 새로운 취득이 허용되지 않습니다.
• 군사 제한 구역과 군사 보안 구역에서는 부동산을 취득하거나 임차할 수 없으며, 특별 보안 구역에서는 도지사(vali)의 허가가 필요합니다.
• 나대지를 매입한 경우 2년 이내에 관할 기관에 사업 계획을 신청해야 합니다.

외국인 주주가 있는 튀르키예 회사의 부동산 취득에는 별도의 규칙이 적용됩니다. 회사는 도지사의 허가를 받아 사업 활동에 필요한 부동산을 취득할 수 있습니다.

등기 절차와 서류

소유권은 토지등기소에 등기해야만 이전됩니다. 공증인 앞에서 체결한 매매 예약 계약만으로는 소유권이 이전되지 않습니다. 토지등기소에 예약을 하고 매수인과 매도인이 함께 거래를 마칩니다. 주요 서류는 다음과 같습니다.

• 여권(라틴 문자가 아닌 여권은 공증 번역본 첨부),
• 납세자 번호: 외국인의 납세자 번호
• 지방자치단체가 발급한 최신 가액 증명서,
• 건물의 경우 의무 지진보험(DASK) 증권,
• 필요한 경우 선서 통역인, 해외에서 작성한 위임장은 아포스티유 또는 영사 확인과 튀르키예어 번역본.

거래 전에 등기부에 저당권, 압류, 부기 등기가 있는지 확인하십시오.

취득 시 세금과 수수료

토지등기소에 신고하는 가격은 실제 매매가보다 낮아서는 안 됩니다. 과소 신고는 수수료와 세무조사 양쪽에서 위험을 낳습니다.

KDV 면제: 해외 거주 외국인에게 주택이나 사업용 부동산을 최초로 공급하는 경우, 대금을 외화로 튀르키예에 들여오는 등의 요건을 갖추면 KDV 면제가 적용될 수 있습니다. 취득 후 1년 이내에 부동산을 매각하면 면제가 취소됩니다. 매매 전에 요건을 확인받으십시오.

부동산을 보유하는 동안

• 재산세: 매년 5월과 11월 두 번에 나누어 지방자치단체에 납부합니다: 재산세 계산기
• 임대 소득: 주택 임대료는 연간 신고서로 신고합니다. 주택 임대 소득 면제(58,000 TL)와 신고 요건: 임대 소득 신고 · 임대 소득세. 사업용 부동산을 회사에 임대하면 임차인이 원천징수합니다.

매각 시 세금

취득 후 5년이 지나기 전에 부동산을 매각하면 그 차익은 양도차익(değer artışı kazancı)으로 과세됩니다. 요건을 충족하면 취득가액을 국내 생산자물가지수(Yİ-ÜFE)로 조정합니다. 2026년 매각분은 차익 중 150,000 TL가 면제됩니다. 다른 이유로 연간 신고를 하지 않는 비거주 외국인은 매각 후 15일 이내에 부동산 소재지 관할 세무서에 별도 신고서(münferit beyanname)로 차익을 신고합니다. 5년을 넘게 보유한 부동산의 차익에는 이 세금이 부과되지 않습니다.

매각 대금을 해외로 송금할 예정이라면 은행 송금액이 매매가와 일치해야 하며 등기 서류를 보관해야 합니다.

법적 근거: 토지등기법 제2644호 제35조, 제36조, 수수료법 제492호 별표 제4호, KDV법 제3065호 제13조 i호, 재산세법 제1319호, 소득세법 제193호 제21조, 반복 제80조, 제81조, 소득세 일반고시 제332호.