Emlak vergisi ve değerli konut vergisi 2026
Emlak vergisinin konusu, oranları, ödeme takvimi ve bildirim yükümlülüğü; 2026'daki artış sınırı ve değerli konut vergisinin eşiği, tarifesi ve istisnaları.
Bir bina ya da arsa sahibiyseniz her yıl iki vergiyle karşılaşabilirsiniz: belediyenin topladığı emlak vergisi ve Gelir İdaresi'nin topladığı değerli konut vergisi. İlki her taşınmaz için, ikincisi yalnızca belirli değerin üzerindeki konutlar için söz konusudur.
Emlak vergisi
Matrah: Taşınmazın emlak vergisi değeri. Bu değer, belediyelerin belirlediği arsa birim değerleri ve bina inşaat maliyetleri esas alınarak hesaplanır; piyasa değeri değildir.
Oranlar
| Taşınmaz | Büyükşehir dışında | Büyükşehir sınırlarında |
|---|---|---|
| Konut | Binde 1 | Binde 2 |
| İşyeri ve diğer binalar | Binde 2 | Binde 4 |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 |
| Arazi | Binde 1 | Binde 2 |
2026'da ne değişti? Aralık 2025'te kabul edilen kanunla, 2026 yılı emlak vergisi değerlerinin 2025 değerinin iki katını aşamayacağı düzenlendi. Ayrıca sonraki yıllarda vergi değerinin yeniden değerleme oranında artırılması kuralı yeniden düzenlendi. Belediyenizin gönderdiği tahakkuku 2025 tutarıyla karşılaştırmanız, sınıra uyulup uyulmadığını görmek için yeterlidir.
Ödeme: Vergi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit mayıs, ikinci taksit kasım ayı sonuna kadar. Güncel tarih: vergi takvimi
Bildirim: Taşınmaz satın aldığınızda, yeni bina yaptırdığınızda veya kullanım şekli değiştiğinde (konutun işyerine çevrilmesi gibi), değişikliğin olduğu yılı izleyen yılın sonuna kadar belediyeye bildirimde bulunmanız gerekir. Tapuda yapılan satışlarda bilgiler belediyeye elektronik olarak da iletilir; yine de kendi kaydınızı kontrol etmeniz yararlıdır.
İndirim ve istisnalar: Türkiye'de başka konutu olmayan ve belli büyüklüğü aşmayan tek konut sahibi emekliler, gaziler, engelliler ve geliri olmayanlar gibi gruplar için konutun vergisi sıfır oranla hesaplanabilir. Şartları belediyeye başvurarak belgelendirmeniz gerekir.
Kendi taşınmazınız için kaba hesap: Emlak vergisi hesaplama
Değerli konut vergisi
Kime uygulanır? Emlak vergisi değeri, 2026 için 17.711.000 TL'yi aşan konutların maliklerine. Eşik, her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır; 2026 tutarı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88) ile ilan edildi.
2026 tarifesi
| Konutun değeri | Vergi |
|---|---|
| 17.711.000 – 26.567.000 TL | 17.711.000 TL'yi aşan kısmın binde 3'ü |
| 26.567.000 – 35.425.000 TL | 26.568 TL + 26.567.000 TL'yi aşan kısmın binde 6'sı |
| 35.425.000 TL'nin üzeri | 79.716 TL + 35.425.000 TL'yi aşan kısmın binde 10'u |
Örneğin değeri 20.000.000 TL olan bir konut için 2026 değerli konut vergisi yaklaşık 6.867 TL'dir.
İstisnalar: Türkiye'de tek konutu bulunan gerçek kişiler, tek konutlarının değeri eşiği aşsa bile kural olarak bu vergiden istisnadır. Birden fazla konutu olanlar bu istisnadan yararlanamaz; değeri eşiği aşan her konut için vergi ayrı ayrı hesaplanır. Şirketlerin sahip olduğu konutlar ve bazı kamu kurumlarına ait konutlar için ayrı kurallar vardır.
Beyan ve ödeme: Değerli konut vergisi beyanname ile Gelir İdaresi'ne bildirilir. Beyanname şubat ayında verilir ve vergi şubat ve ağustos aylarında iki eşit taksitte ödenir. Konutun değerini belediyeden alacağınız emlak vergisi değeri yazısıyla ya da e-Devlet üzerinden öğrenebilirsiniz.
Kira veren mülk sahipleri için
Emlak vergisi, kira gelirinin vergilendirilmesinde gider olarak dikkate alınabilir (gerçek gider yönteminde). Kira beyanı: Kira geliri beyannamesi
Yasal dayanak: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.8, 18, 23, 29, 30 ve mükerrer m.42–46; Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88), Resmî Gazete 31.12.2025.